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Escritura de Constitución de Asociación por Transformación de Comunidad de Propietarios - APD Urbanización Los Berrocales - 1996

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Escritura de Constitución — Asociación para la Defensa del Patrimonio de la Urbanización Los Berrocales — 1996

Resumen IA (no jurídico)

  • La Asociación se creó el 3 de julio de 1996 por transformación de la Comunidad General de Propietarios de “Los Berrocales”.
  • Junta General Extraordinaria celebrada el 8 de febrero de 1996, con asistencia del 20,689% de los copropietarios, y conformidad tácita del resto.
  • Constitución al amparo de la Ley de Asociaciones de 24 de diciembre de 1964.
  • Nombre: “Asociación para la Defensa del Patrimonio de la Urbanización Los Berrocales”
  • Notario de la escritura: José A. Escartín Ipiens (Madrid).
  • La Sociedad Promotora original “Pantanos y Canales, S.A.” ratificó la escritura el 4 de julio de 1996 (protocolo 2744).
  • Inscrita en el Registro Nacional de Asociaciones el 28 de febrero de 1997 (nº asignado parcialmente ilegible).
  • Notificada a la presidenta fundacional: Dña. María de los Ángeles Fernández-Alfaro Esteve, C/Eucinar nº 4, Alpedrete.

Metadatos probatorios

  • CIF Asociación: E28572857
  • Notario: José A. Escartín Ipiens — Soya 61, 2ª planta, 28001 Madrid
  • Secretario certificante de la Junta: Don Marino Sáez Gil
  • Registro Nacional de Asociaciones: inscripción 28/02/1997 — firmada por Carlos Martínez Esteban
  • Promotora originaria: Sociedad “Pantanos y Canales, S.A.”
  • Plan Parcial base: aprobado por el Ayuntamiento de Alpedrete y la Comisión del Área Metropolitana de Madrid el 6 de mayo de 1968.

Texto íntegro

Portada

COPIA DE LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE ASOCIACIÓN POR TRANSFORMACIÓN DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Otorgada por “ASOCIACIÓN PARA LA DEFENSA DEL PATRIMONIO DE LA URBANIZACIÓN LOS BERROCALES”

José A. Escartín Ipiens — NOTARIO — Soya, 61 - 2ª planta — 28001 MADRID — Tel. 375 58 47 / 576 19 53 — Fax 578 17 17

CERTIFICACIÓN PREVIA (Marino Sáez Gil)

DON MARINO SÁEZ GIL, como ADMINISTRADOR y SECRETARIO de la COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS DE “LOS BERROCALES”, con domicilio en Alpedrete (Madrid), Urbanización “Los Berrocales”,

CERTIFICO:

Que en la Junta General Extraordinaria de la expresada Comunidad, en su reunión celebrada el día 8 de febrero de 1996 con la asistencia del 20,689% de los copropietarios, y prestando su conformidad y aprobación el resto por vía tácita (el porcentaje restante), bajo la presidencia de Doña María de los Angeles Fernández-Alfaro Esteve, y actuando como Secretario Don Marino Sáez Gil, se acordó por unanimidad los siguientes:

ACUERDOS DE LA JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA

Primero — Constitución de la Asociación:

CONSTITUIRSE en “ASOCIACIÓN PARA LA DEFENSA DEL PATRIMONIO DE LA URBANIZACIÓN LOS BERROCALES” por transformación de la Comunidad General de Propietarios de “Los Berrocales”, como Entidad dotada de personalidad jurídica al amparo de la Ley de Asociaciones de 24 de diciembre de 1.964.

Segundo — Miembros Asociados:

Serán miembros de la Asociación los titulares de propiedad de parcelas, apartamentos o locales comerciales enclavados en el polígono que define el “Plan Parcial de Ordenación” aprobado por el Ayuntamiento de Alpedrete y por la Comisión del Área Metropolitana de Madrid en fecha 6 de mayo de 1.968.

Tercero — Domicilio:

La Asociación tiene su domicilio en Alpedrete (Madrid), Urbanización “Los Berrocales”.

Cuarto — Objeto:

  1. La defensa del patrimonio inmueble de la Urbanización “Los Berrocales”, su conservación y mejora. Representar a los asociados ante la Administración del Estado, Comunidad de Madrid y Ayuntamiento de Alpedrete.
  2. Quedan excluidas del ámbito de actuación las cuestiones particulares de los socios propietarios que no afecten al conjunto de la Urbanización y sus intereses.
  3. La Asociación, de acuerdo con los órganos de la Comunidad de Propietarios, podrá acometer el establecimiento de servicios que redunden en interés general.

Quinto — Régimen jurídico / Estatutos:

La Asociación se regirá por la Ley de Asociaciones de 24 de diciembre de 1.964 y por los Estatutos aprobados por unanimidad de los socios (ver Anexo).

Sexto — Patrimonio de la Asociación:

El patrimonio de la Asociación está constituido por los siguientes bienes inmuebles:

1) PORCIÓN DE TERRENO QUE SE DESTINA PARA EL SERVICIO DE GUARDERÍA:

Parcela de terreno en término municipal de Alpedrete (Madrid), al sitio denominado “Dehesa Nueva de los Berrocales”. Superficie: 325 m². (Linda como se describe en las notas simples de finca 2063.)

Título: Las dos primeras fincas (guardería y depuradora) pertenecen a la Comunidad de Propietarios por cesión gratuita que les hizo la Sociedad “Pantanos y Canales, S.A.” mediante escritura otorgada en el Real Sitio de San Lorenzo de El Escorial el día 28 de mayo de 1.973 ante el Notario Don Juan Losada Sánchez, bajo el número 627 de su protocolo.

Inscripción: Pendiente de inscripción en el Registro de la Propiedad de San Lorenzo del Escorial nº 2, a efectos de busca: tomo 859, libro 19 de Alpedrete, folio 13, finca nº 1.310.

2) PORCIÓN DE TERRENO QUE SE DESTINA PARA EL SERVICIO DE LA ESTACIÓN DEPURADORA:

Superficie: 1.050 m². (Linda como se describe en las notas simples de finca 2064.)

(Mismo título y protocolo 627 que la guardería.)

3) PORCIÓN DE TERRENO QUE SE DESTINA A FINES RELIGIOSOS Y CULTURALES:

Superficie: 2.275 m². (Linda como se describe en las notas simples de finca 2062.)

Título: Pertenece a la indicada Comunidad de Propietarios por cesión gratuita que hizo la Sociedad “Pantanos y Canales, S.A.” mediante escritura otorgada en San Lorenzo de El Escorial el 28 de mayo de 1.973 ante Don Juan Losada Sánchez, bajo el número 628 de su protocolo.

Séptimo — Junta Rectora fundacional:

  • PRESIDENTE: DOÑA MARÍA DE LOS ÁNGELES FERNÁNDEZ-ALFARO ESTEVE
  • VICEPRESIDENTE: DON MIGUEL MOLINA SAMOS
  • SECRETARIO: DON MARINO SÁEZ GIL

Octavo — Autorización:

Los copropietarios autorizan a los miembros de la Junta Rectora para que promuevan la inscripción en el Registro de la Propiedad de los tres inmuebles a nombre de la Asociación.

Noveno — Elevación a público:

Se faculta a los tres fundadores para comparecer ante Notario y elevar a públicos los anteriores acuerdos.

Certificado: Alpedrete (Madrid), a 3 de julio de 1.996. El Secretario (Marino Sáez Gil) — Visto bueno de la Presidente (Dña. María de los Ángeles Fernández-Alfaro Esteve).

NOTA DEL NOTARIO ESCARTÍN

“El día 4 de [julio] de 1.996, bajo el número 2.744 de mi protocolo, la mercantil “PANTANOS Y CANALES, S.A.”, ha ratificado la escritura que precede. — Madrid, a 8 de julio de 1.996. DOY FE. Escartín.”

Primera copia expedida en trece folios, serie 1V, números 1.328.303 y doce siguientes, en Madrid, a diez de julio de mil novecientos noventa y seis.

ANEXO: ESTATUTOS DE LA ASOCIACIÓN

(Artículos completos transcritos por OCR — calidad media-alta)

ARTÍCULO 1. Miembros: titulares de parcelas/apartamentos/locales enclavados en el polígono del Plan Parcial aprobado. También titulares del enclave entre el polígono, la carretera Alpedrete-Guadarrama y la Colonia “La Conchuela” que se adhieran.

ARTÍCULO 2. En el acto de la compra, los promotores darán a conocer a los compradores los Estatutos y Ordenanzas. En transmisiones posteriores, los miembros se obligan a incluir cláusulas en las que los nuevos adquirentes asuman los derechos y obligaciones establecidos para los comuneros.

ARTÍCULO 3. Domicilio social: Urbanización “Los Berrocales” (Alpedrete).

ARTÍCULO 4. Objeto de la Asociación:

  • a) Atender a los servicios comunes de la Urbanización, sufragando sus gastos en forma estatutaria. Crear otros servicios nuevos.
  • b) Cuidar del cumplimiento de las normas y ordenanzas aplicables.
  • c) Integrar a los propietarios para resolver sus problemas comunes, representándolos ante el Estado, Provincia, Municipio, Entidades y personas.
  • d) Armonizar las diferencias que puedan surgir entre los distintos propietarios.

ARTÍCULO 5. Elementos comunes (a efectos de conservación):

  • a) Calles, avenidas, plazas, paseos, arbolado, aceras y zonas verdes.
  • b) Colectores, tuberías de saneamiento, registros y red general de agua, que sean propiedad de la Comunidad.
  • c) Red de energía eléctrica, postes, alumbrado de viales, etc. de la Comunidad.
  • d) Limpieza general viaria.
  • e) Consumo de energía eléctrica y alumbrado público.
  • f) Estación depuradora de aguas residuales.
  • g) Servicios de guardería, vivienda del guarda, uniformes, armamento, etc.
  • h) La zona religioso-escolar.
  • i) Cualquier otro elemento o servicio que exista en la Urbanización para uso y disfrute común.

“Todo lo no definido como común es privativo de cada propietario o la Entidad Promotora.”

ARTÍCULO 6. La Asociación es de carácter permanente.

ARTÍCULO 7. Derechos de los propietarios: usar los servicios comunes, asistir a Juntas con voz y voto, ser electores y elegibles.

ARTÍCULO 8. Deberes y obligaciones:

  • Pagar las cuotas que se señalen para atender a las necesidades de la Comunidad.
  • Someter conflictos al Tribunal Arbitral.
  • No dividir parcelas por debajo de lo fijado en la cédula urbanística.
  • No construir fuera de las normas establecidas.
  • No enajenar sin que el nuevo adquirente se subrogue en los derechos y deberes.
  • Cumplir fielmente cuanto se prescribe en los Estatutos.

ARTÍCULO 9. Derechos y obligaciones proporcionales a la edificabilidad máxima en volumen que posea cada parcela.

ARTÍCULO 10. Estímulo: transcurridos 3 años desde la escrituración, si el titular no hubiere edificado, sus derechos (incluido el de voto) serán sólo del 50%.

ARTÍCULO 11. Zonificación: A) Uso residencial aislado. B) Uso residencial concentrado y comercial.

ARTÍCULO 12. En aras de la unidad de gestión, la Sociedad Promotora continuó con competencia sobre destino, limitaciones y reglamentación de usos. Una vez que transfirió esas facultades a la Asociación, corresponde ejercerlas a la Junta General.

ARTÍCULO 13. La Sociedad Promotora (Pantanos y Canales) tenía plena libertad en la distribución de parcelas, zonas reservadas, viales, redes, etc.

ARTÍCULO 14. Cada titular tiene derecho a tomar agua de la cañería de distribución general más cercana a su parcela, siendo de su cuenta las obras necesarias.

ARTÍCULO 15. Cada titular tiene derecho a tomar electricidad de la línea más próxima a su parcela.

ARTÍCULO 16. Gobierno de la Asociación:

  • A) La Junta General
  • B) Una Junta Rectora
  • C) Un Secretario-Administrador
  • D) Dos Censores de Cuentas

ARTÍCULO 17. La Junta General estará formada por todos los propietarios. Sus acuerdos son obligatorios para todos, aun los ausentes.

ARTÍCULO 18. Corresponde a la Junta General: nombrar cargos, aprobar planes y presupuestos anuales, aprobar el censo de propietarios incorporados, aprobar cuentas y liquidaciones anuales, señalar índices y cuotas.

ARTÍCULO 19. Corresponde al Presidente: representar a la Asociación en juicio o fuera de él, convocar Juntas, comparecer ante Notario, adoptar acuerdos urgentes.

ARTÍCULO 20. El cargo de Presidente dura dos años normalmente. La Junta General por acuerdo del 65% de cuotas puede remover al Presidente o Vicepresidente en cualquier momento.

ARTÍCULO 21. Los acuerdos de la Junta General, Comisión Directiva y Tribunal Arbitral se harán constar en Libros de Actas. Las certificaciones serán autorizadas con las firmas del Presidente y del Secretario-Administrador.

ARTÍCULO 22. Las convocatorias de Juntas Generales se harán con al menos 7 días de antelación, por correo certificado y con expresión clara de los asuntos a tratar.

ARTÍCULO 23. Para adoptar acuerdos en primera convocatoria se precisa más del 50% de cuotas. En segunda convocatoria, válidos con cualquier número. Los acuerdos se adoptan por mayoría simple de votos. Excepción: modificación de Estatutos, disolución y transformación requieren 65% de cuotas asistentes.

ARTÍCULO 24. Cada copropietario tiene el voto que determina su módulo o coeficiente. Puede conferir representación a otro propietario o a un tercero por escrito.

ARTÍCULO 25. La Junta General se reunirá al menos una vez al año, durante el primer trimestre.

ARTÍCULO 26. Si una finca pertenece a más de una persona, se pondrán de acuerdo para conferir representación a una sola.

ARTÍCULO 27. La Comisión Directiva estará compuesta por el Presidente, Vicepresidente, Secretario-Administrador y dos Censores de Cuentas.

ARTÍCULO 28. La Comisión Directiva se reunirá al menos una vez por trimestre.

ARTÍCULO 29. Facultades de la Comisión Directiva: ordenar obras, llevar a ejecución los acuerdos de la Junta General, ordenar gastos e ingresos, constituir fondos comunes, fijar el sueldo del Secretario-Administrador, ostentar representación jurídica.

ARTÍCULO 30. Los acuerdos de la Comisión Directiva se toman por mayoría. Cada miembro tiene un voto.

ARTÍCULO 31. La Comisión Directiva podrá abrir cuentas corrientes. La disposición de fondos se hará por una sola firma de uno de sus miembros (preferentemente el Secretario-Administrador) o dos conjuntamente.

ARTÍCULO 32. El Secretario-Administrador: es fedatario de Juntas y sesiones, hace cobros y pagos normales, ordena reparaciones, lleva la contabilidad, rinde Memoria anual, inspecciona servicios.

“El cargo de Secretario-Administrador será el único retribuido.”

ARTÍCULO 33. Los Censores de Cuentas: al menos dos años de cargo, pueden realizar censuras de cuentas cuando lo estimen conveniente.

ARTÍCULO 34. El Tribunal Arbitral estará compuesto de tres miembros elegidos por la Junta General. Duran tres años.

ARTÍCULO 35. Actuación del Tribunal Arbitral: cualquier miembro puede recurrir por escrito, el Tribunal da audiencia, realiza pruebas y dicta fallo en el plazo de un mes.

ARTÍCULO 36. No podrá acudirse al Tribunal Arbitral para discutir acuerdos de la Junta General, Comisión Directiva u órdenes del Presidente en cuestiones colectivas o de interés general.

ARTÍCULO 37. Las decisiones del Tribunal se comunicarán a la Junta General.

ARTÍCULO 38. La suscripción de los Estatutos sirve de cláusula compromisoria obligándose todos los titulares a someter controversias a este arbitraje (Ley 36/88 de 5 de diciembre).

ARTÍCULO 39. Las cuotas se recaudarán en la forma y plazos que determina la Junta General. La morosidad producirá, sin necesidad de intimación, la obligación correlativa de abonar intereses de demora al 6% anual. Serán además a cargo del moroso todos los gastos y costas judiciales.

ARTÍCULO 40. Los servicios comunes benefician sin excepción a todos los propietarios. Por tanto:

“La separación o no uso, voluntarios, de cualquiera de ellos no les eximirá del pago de las cuotas que le correspondan.”

ARTÍCULO 41. Para todos los asuntos relativos a la Asociación, los propietarios renuncian a su fuero propio y se someten expresamente a la jurisdicción de los Tribunales de Alpedrete y de Madrid, por ese orden.

RESOLUCIÓN DEL MINISTERIO DEL INTERIOR

Ministerio del Interior — Secretaría General Técnica

Vista la solicitud formulada por: ASOCIACIÓN PARA LA DEFENSA DEL PATRIMONIO DE LA URBANIZACIÓN LOS BERROCALES, de Alpedrete (Madrid), para que sea inscrita en los correspondientes Registros Públicos.

RESULTANDO: Que sus fines vienen determinados en el art. 4º de los Estatutos, y su ámbito territorial es todo el territorio Nacional.

CONSIDERANDO: Que la Asociación se encuentra incluida en el ámbito de aplicación de la Ley de 24 de diciembre de 1.964; y que en sus Estatutos y documentación presentada no se aprecian los supuestos de los números 2 y 3 del artículo 22 de la Constitución.

Esta Secretaría General Técnica, en virtud de delegación del Excmo. Sr. Ministro (Orden de 6-6-96, BOE de 7-6-96), resuelve inscribir a la entidad solicitante y visar Estatutos, a los solos efectos de publicidad previstos en el art. 22 de la Constitución, y sin que ello suponga exoneración del cumplimiento de la legalidad vigente.

CON EL NÚMERO NACIONAL: /01. 97 1 (número parcialmente ilegible)

Madrid, 28 FEB. 1997

EL JEFE DEL ÁREA DEL REGISTRO NACIONAL DE ASOCIACIONES: Carlos Martínez Esteban.

(Notificado a: SRA. DÑA. MARÍA DE LOS ÁNGELES FERNÁNDEZ-ALFARO ESTEVE — Urbanización Los Berrocales, C/Eucinar nº 4, Alpedrete, Madrid)

Análisis probatorio

  1. Origen voluntario y condicionado — La Asociación se creó por decisión de propietarios, no por ley. Su naturaleza es de Asociación voluntaria bajo la Ley de Asociaciones de 1964. Esto es clave para el debate sobre si la adhesión es forzosa.

  2. La Asociación NO es una Comunidad de Propietarios — Se constituyó por transformación de la comunidad, pero bajo la Ley de Asociaciones, no bajo la Ley de Propiedad Horizontal. Esto afecta al régimen de cuotas obligatorias.

  3. Artículo 2: obligación de subrogación — Los Estatutos obligan a los socios a incluir cláusulas en sus transmisiones para que los nuevos adquirentes asuman derechos y obligaciones. La escritura de Galadriel (2015) incluye la aceptación de estatutos, aunque de forma genérica.

  4. Artículo 40: no uso no exime de cuotas — La Asociación puede argumentar que aunque Galadriel no use la depuradora o la guardería, sigue obligada a pagar cuotas.

  5. Artículo 8: obigación de pagar cuotas — Expresamente establecida. Argumento de la Asociación para reclamar.

  6. Las fincas comunes vienen de Pantanos y Canales, S.A. — La promotora original cedió gratuitamente las fincas comunes. La Asociación no las compró. Esto puede ser relevante si se discute el régimen de copropiedad.

  7. Quórum reducido en la constitución — La Asociación se constituyó con solo el 20,689% de asistencia a la Junta (el resto aceptó tácitamente, según el secretario). Esto podría cuestionarse.

  8. Artículo 41: jurisdicción en Alpedrete y Madrid — Confirma que los juicios van en Alpedrete primero.

Dudas de OCR

  • OCR de calidad media-alta. El texto fue impreso con tipografía pequeña de los años 90 y fotocopia de baja resolución. Algunos artículos (especialmente 35-36 y el margen de la página 13) tienen fragmentos ilegibles.
  • Número de registro nacional (Ministerio del Interior): ilegible en parte — parece “/01.97 1”.

Referencias cruzadas

Vista Gráfica

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