🔒 GUARDADO PARA JUICIO — No revelar antes
Actualizado: 28/04/2026
As 1 — Certificación administrador no es prueba suficiente
Sentencia 23/2023 Juzgado 6: “la mera certificación por parte del administrador no supone una prueba de la pertenencia a la comunidad”. Prueba: Sentencia 23/2023 ✅
As 2 — Estatutos ilegales (LO 1/2002)
Estatutos de 1996 bajo Ley 1964 derogada. DT 1ª LO 1/2002: plazo adaptación venció 2004. Art. 40 (“separación no exime del pago”) es nulo por contravenir art. 23 LO 1/2002 (art. 6.3 CC). Prueba: Estatutos 1996 + resolución Interior 28/02/1997 ✅
As 2b — Titular registral es entidad inactiva sin personalidad jurídica
Informe eInforma 28/04/2026: E28572857 — “Comunidad de bienes”, “Sin indicios de actividad”. Las fincas 2062/2063/2064 están a nombre de una CB inactiva y sin personalidad jurídica. La APD (G) que demanda no es la titular registral. Ninguna escritura de cesión inscrita lo vincula. Prueba: Informe eInforma 28/04/2026 ✅ + Informe_einforma_CIF_E28572857_Transcripcion
As 3 — No obligación registral (argumento registral fuerte)
La escritura de compraventa de 2015 menciona “aceptar los Estatutos y Régimen de la Urbanización Los Berrocales”. PERO el Registrador inscribió la finca (entrada 2291/2019, 22/08/2019) sin anotar ninguna carga, afección ni obligación hacia la APD.
Bajo el principio de fe pública registral (art. 34 LH): lo no inscrito no es oponible a terceros adquirentes de buena fe.
Dos capas adicionales:
- “Estatutos y Régimen” ≠ APD — la APD no es la entidad que legalmente constituye ese Régimen: no es EUC, no hay división horizontal LPH inscrita.
- El propio Registrador, al no inscribir la obligación, reconoció que no tenía base jurídica suficiente. En las escrituras de piso sí se hace constar; en esta no.
Prueba: Nota simple finca 11022 (coeficiente 0%, sin afecciones) ✅ + Escritura compraventa + Escritura Matriz Finca 1310 ✅
Nota: el art. 2 estatutos (exige firma del comprador) sigue siendo válido como argumento subsidiario.
As 4 — La Asociación NO es EUC
Informe nº 47 Ayuntamiento: la EUC solo nace cuando se apruebe el PGOU definitivamente. La propia Asociación alegó contra su constitución. Prueba: Informe Particularizado nº 47 ✅
As 5 — Canal de Isabel II gestiona el agua
Contrato 210/2016: renovación red calle Violetas, 501.290€. Prueba: Contrato Canal Isabel II ✅
As 6 — Viales cedidos en 1971
Certificación Literal Finca 1310: cesión gratuita al Ayuntamiento 28/01/1971. Prueba: Certificación Registral ✅ OBTENIDA
As 7 — CHT gestiona zonas verdes
Arroyo de los Linos = dominio público hidráulico (art. 2 RDLeg 1/2001). Prueba: Certificación CHT ⏳ PENDIENTE
As 8 — Prescripción julio 2020
Factura 01/07/2020 (37,54€). Prescripción 5 años → 01/07/2025. Reclamación 08/04/2026. Prueba: Burofax reclamación (fecha) ✅
As 9 — Importes irregulares
Jul 2024 (74,83€) y nov 2025 (78,01€): sin acta de junta acreditada. Prueba: Email recibos pendientes 14/01/2026 ✅
As 10 — Caducidad cargos directivos
Art. 20 estatutos: Presidente dura 2 años. Verificar RNA antes del juicio. Prueba: Certificado RNA ⏳ PENDIENTE
As 11 — Denominación jurídica incorrecta
Email 14/01/2026: “COMUNIDAD PROPIETARIOS”. Inscritos como Asociación. Prueba: Email Gabinete Legal MN ✅
As 12 — Ayuntamiento mantiene Los Berrocales (contrato público €2,29M)El Ayuntamiento de Alpedrete adjudicó el contrato 1/24/2024 por €2.290.801,48 IVA incluido
(4 años) para mantenimiento de zonas verdes. El PPT Anexo II — firmado por los técnicos municipales el 16/07/2024 — lista nominalmente:
- Nº 32: “Margen vía (Berrocales)” — 34.000 m² — ALTHENIA S.L.U.
- Nº 34: “Arroyo de Los Linos Completo (Lnchguela y Berrocales)” — 54.000 m² — ALTHENIA S.L.U.
- Nº 33: “Avenida de las Rocas” — 3.700 m² — ALTHENIA S.L.U. (urbanización adyacente, NO en Berrocales)
- Nº 29: “Calle de los Berrocales” — 570 m² — CEESUR INTEGRACIÓN
Base legal: art. 25.2.b) Ley 7/1985 LRBRL — competencia municipal obligatoria. Los vecinos ya pagan este servicio con sus impuestos. No hay “servicios reales” propios de la APD que no estén ya cubiertos por el Ayuntamiento con €400.000/año.
Prueba: 7 documentos oficiales PLACSP ✅ — adjudicaciones Pleno 19/12/2024 + PPT Anexo II ✅ → Contratos_Publicos_Mantenimiento
As 13 — Las tres fincas “de servicios” no alojan los servicios declarados (Catastro)
El Catastro (28/04/2026) certifica que las fincas que la APD alega como soporte de sus “servicios”:
| Finca | Uso registral | Uso catastral REAL | Ref. catastral |
|---|---|---|---|
| 2062 | ”Zona religiosa-cultural / capilla” | Suelo sin edificar | 2112237VL1021S0001WU |
| 2063 | ”Guardería” | Residencial / VIVIENDA | 2404114VL1020S0001ED |
| 2064 | ”Depuradora” | Industrial / ALMACEN | 2401711VL1021S0001IU |
Adicionalmente: la APD opera desde un edificio municipal que el Ayuntamiento le cede (CL LETRAS DE LAS 1, ref. 2316101VL1021N0001SX) — no es propiedad de la APD.
Ninguna finca tiene referencia catastral en el Registro (“NO CONSTA” en las tres notas simples). Las fincas 2063 y 2064 han perdido 238 m² y 357 m² respectivamente respecto a su superficie registral, absorbidos por el dominio público de la CHT (Arroyo de los Linos).
Prueba: 4 certificaciones catastrales oficiales ✅ + triangulación por linderos ✅ → Inexistencia_Servicios_Reales
As 14 — Sin PGOU aprobado: las Normas Subsidiarias no contemplan EUC ni complejo inmobiliario
El planeamiento urbanístico vigente de Alpedrete (confirmado por el GeoPackage oficial
de la CAM, vpla_ref_2023_gpkg.gpkg, actualización 16/04/2026) es Normas Subsidiarias (SUBS),
NO un PGOU aprobado por la Comunidad de Madrid.
Consecuencias jurídicas:
- La figura de EUC (Entidad Urbanística de Conservación) y “complejo inmobiliario” nace del PGOU/Plan Parcial aprobado por la CA (arts. 24-27 TRLS08, art. 67 LSCM 9/2001)
- Sin PGOU → sin EUC válidamente constituida para Los Berrocales
- El propio Informe nº 47 del Ayuntamiento reconoció que la EUC “solo nacería cuando se apruebe el PGOU definitivamente” — ese PGOU sigue sin existir más de 25 años después
- Las NS de Alpedrete no contienen ninguna categoría de “urbanización privada”, “complejo inmobiliario” ni “zona de gestión privada”
Prueba: vpla_ref_2023_gpkg.gpkg — CAM IDEM — VPLA_CLASIFICACION_REF: CD_SIGLAS=SUBS
(descargado 28/04/2026, actualizado 16/04/2026) + Informe Particularizado nº 47 ✅
Callejero complementario: Todas las calles de Los Berrocales aparecen en el registro oficial de vías municipales de Alpedrete (CAM IDEM, CC BY 4.0, 28/01/2026) con sus códigos INE asignados, confirmando que son vías públicas municipales, no privadas. → Inexistencia_Servicios_Reales
As 15 — Ayuntamiento gestiona RSU, limpieza viaria y desbroce (contrato €16,3M)El Ayuntamiento licitó en agosto 2025 el servicio de “Contenerización, recogida y transporte de los RSU y otros residuos, la LIMPIEZA VIARIA y la gestión del punto limpio, del término municipal de Alpedrete” (exp. 1768/2025, BOCM 01/08/2025).
- Duración: 12 años — Importe: €16.314.489,05 IVA incluido
- Ámbito: todo el término municipal de Alpedrete (incluye Berrocales, calles públicas)
- Servicios cubiertos: recogida de basura, barrido, baldeo, desbroce de brozas, retirada de enseres, punto limpio
Simultáneamente, en noviembre 2024 (Pleno 7/11/2024), el Ayuntamiento aprobó la Tasa de Basuras 2025: 95,64 €/año por vivienda (+105% respecto a 2007), cubriendo exactamente esos mismos servicios.
Argumento de cierre: Los vecinos de Berrocales ya pagan este servicio a través de su tasa municipal. Si la APD alega prestar recogida de basuras, retirada de muebles o limpieza/desbroce en Berrocales, está cobrando dos veces por un servicio que el Ayuntamiento presta obligatoriamente con dinero público. Debe acreditar con facturas que ella paga realmente la empresa de recogida — lo que no puede hacer porque el contrato es del Ayuntamiento.
Prueba: BOCM-20250801-RSU-LimpiezaViaria-PuntoLimpio-Alpedrete.pdf + Tasa_Basuras_Memoria_Modificacion_Nov2024.pdf ✅
→ Contratos_Publicos_Mantenimiento
As 17 — Canal de Isabel II renovó las redes dentro de Los Berrocales (2018)
El Canal de Isabel II ejecutó en enero–julio 2018 obras de renovación de las redes de agua potable y alcantarillado en las calles interiores de la urbanización Los Berrocales:
- Calles afectadas: Las Artes, Peonías, Las Aguas, Los Robles, Mimosas
- Duración: 6 meses (plan de trabajo previsto enero–julio 2018)
- Inversión: parte de un plan de ~2 millones de euros en todo el municipio
Contradicción directa con art. 5.b Estatutos APD: Los Estatutos declaran que la APD conserva “colectores, tuberías de saneamiento, registros y red general de agua, que sean propiedad de la Comunidad”. Sin embargo, la red de agua y saneamiento es gestionada y renovada por Canal de Isabel II (empresa pública de la Comunidad de Madrid), no por la APD. Si la APD cobra cuotas alegando mantener esta red, debe acreditar con facturas qué parte de ella mantiene realmente — lo que no puede hacer.
Prueba: Noticias oficiales Ayuntamiento Alpedrete enero 2018 (https://www.alpedrete.es/tag/los-berrocales/) ✅ → Contratos_Publicos_Mantenimiento
As 18 — “Guardería” = vivienda del guarda, no servicio a vecinos
La finca 2063 está inscrita con destino “al servicio de guardería” (escritura 1973). La APD puede alegar que presta un “servicio de vigilancia” a través de esta finca.
Argumento lingüístico-contextual: En el contexto urbanístico de 1973, “guardería” significaba el servicio del guarda/conserje de la urbanización, no una guardería infantil. Lo confirma el propio art. 5.g de los Estatutos APD:
“g) Servicios de guardería, vivienda del guarda, uniformes, armamento, etc.” “Uniformes” y “armamento” son atributos del guarda de seguridad, incompatibles con una guardería infantil.
Por tanto, la finca 2063:
- Fue cedida para alojar al conserje → uso actual conforme (Catastro: “Residencial/Vivienda”)
- No presta ningún “servicio” a los vecinos — es simplemente la vivienda del empleado de la APD
- Si la APD factura vigilancia como “servicio”, debe acreditar que el conserje tiene Tarjeta de Identidad Profesional (TIP) de vigilante de seguridad (art. 11 Ley 5/2014) y que la empresa está inscrita en el Registro de Empresas de Seguridad (RES) del Ministerio del Interior
- Si el conserje carece de TIP: sus funciones se limitan a lo que haría cualquier vecino (llamar al 112), lo cual no constituye “servicio de seguridad” susceptible de cobro
- La seguridad en vías públicas es competencia municipal (art. 25.2.a LRBRL — Policía Local), no de la APD
Prueba: Art. 5.g Estatutos APD ✅ + Nota simple finca 2063 (uso “Residencial/Vivienda”) ✅ → Inexistencia_Servicios_Reales
As 16 — Ayuntamiento gestiona el alumbrado público (contrato CLECE 2013–2028)
El Ayuntamiento adjudicó en julio 2013 a CLECE S.A. la concesión de gestión del alumbrado público de todo el municipio por 15 años (~2028 vigente).
Las calles de Los Berrocales son viales públicos municipales (cesión 1971) → el alumbrado de esas calles es responsabilidad del Ayuntamiento/CLECE, no de la APD.
Contradicción directa con los estatutos APD: El art. 5 afirma que la APD conserva “Red de energía eléctrica, postes, alumbrado de viales” y costea “Consumo de energía eléctrica y alumbrado público”. Si la APD cobra cuotas alegando que paga la luz, debe acreditar con facturas que paga ese consumo — lo que no puede hacer porque el contrato es del Ayuntamiento.
Prueba: https://www.alpedrete.es/alpedrete-consigue-un-ahorro-del-70-con-el-nuevo-contrato-del-alumbrado/ ✅ → Contratos_Publicos_Mantenimiento
As 19 — La APD pidió a la Policía Local que vigilara Los Berrocales (Exp. 6919/2025)
En noviembre 2025, la APD (Carmen de Paz Páez / gabinetelegalmn) presentó escrito al Ayuntamiento solicitando “que se extreme la seguridad en la zona” de Los Berrocales.
Respuesta del Ayuntamiento (9/12/2025): El Subinspector-Jefe de la Policía Local confirmó instrucciones para “incrementar las patrullas y puntos de vigilancia en la urbanización de Los Berrocales”.
Admisión tácita: Si la APD pudiera proveer seguridad real con su conserje, no habría pedido a la Policía Local que patrullara. Reconoce que la seguridad en vía pública es función policial municipal.
Sobre TIP en vía pública: Incluso con TIP, en vías públicas municipales el conserje no tiene más autoridad que cualquier vecino que llama al 112. Art. 6 Ley 5/2014: la seguridad privada solo opera en el “perímetro privado que se encomienda proteger” — no hay perímetro privado en vías públicas.
Prueba: NOTIF_4181-2025_Policia_Local_Vigilancia_Berrocales.pdf (Exp. 6919/2025) ✅
As 20 — El “servicio de vigilancia” de la APD es conserjería sin poderes, no seguridad privada
Confirmado por email de GabineteLegalMN al 24/04/2026 (comunicación oficial a copropietarios):
“la empresa de conserjería ABS SERVICIOS DELEGADOS (ABANCA) dejará de prestar servicio el próximo 30 de mayo. Lamentamos cualquier confusión, que la omisión del nombre de la empresa pudiera haber causado.”
Hechos probados con documentos:
- La propia APD denomina el servicio “empresa de conserjería”, no “seguridad privada”
- ABS SERVICIOS DELEGADOS SL (NIF B85703643) — Registro Mercantil:
- CNAE: 8299 — “Otras actividades de apoyo a las empresas n.c.o.p.”
- No figura en el RES (Registro de Empresas de Seguridad del Ministerio del Interior)
- Actividad propia: conserjería, limpieza, jardinería, piscinas (serviciosabs.es)
- La APD reconoce en el email haber omitido el nombre de la empresa en comunicaciones previas
| Figura | Tipo documentado | Empresa en RES | TIP vigilante |
|---|---|---|---|
| Conserje permanente APD | Empleado laboral directo APD | No | No |
| ABS SERVICIOS DELEGADOS | Conserjería CNAE 8299 | No | No |
Argumento legal: Un conserje (con o sin empresa externa) no es vigilante de seguridad y no tiene más poderes que cualquier vecino. Llamar al 112 no es un “servicio” susceptible de cobro obligatorio por cuotas. La APD no puede facturar como “seguridad” lo que sus propios documentos llaman “conserjería” de una empresa sin registro de seguridad.
Prueba: Email GabineteLegalMN 24/04/2026 (imagen guardada en vault) ✅ + Registro Mercantil ABS CNAE 8299 ✅
Documento firmado digitalmente por el Alcalde de Alpedrete:
“El Ayuntamiento de Alpedrete, la APD e Iberdrola colaboran en la instalación de armarios de contadores en las fachadas de los vecinos.”
- Gestora real de la red: Iberdrola (empresa distribuidora)
- Instalador oficial: Solengoa (colaborador oficial de Iberdrola en Alpedrete)
- La APD: solo “colaboradora” — no titular ni gestora de la red eléctrica
Contexto de la iniciativa: El Ayuntamiento, la APD e Iberdrola promovieron conjuntamente la instalación. La iniciativa no se completó para todos los vecinos. (No documentar más allá de lo que consta en el escrito firmado.)
Pregunta para el juicio: Si la APD cobra cuotas por “energía eléctrica y alumbrado” (art. 5.e Estatutos), pero la red es de Iberdrola y el alumbrado lo gestiona CLECE (contrato del Ayuntamiento), ¿qué factura exactamente paga la APD? Que lo acrediten con facturas propias.
Prueba: Contadores_Luz_Iberdrola_APD_Colaboracion.pdf ✅ — firmado digitalmente por el Alcalde
Sentencias adversas — cómo neutralizarlas
| Sentencia | Su argumento | Nuestra distinción |
|---|---|---|
| AP Madrid Sec. 18 (2012) | Comunidad de hecho + servicios reales | Servicios los presta Ayuntamiento y Canal. Las fincas “de servicios” no alojan ningún servicio (Catastro) |
| Juzgado 7 2018 | Certificado Ayuntamiento acreditó servicios | Prueba independiente los contradice. El Ayuntamiento cede edificio a la APD (conflicto de interés) |
| Juzgado 8 2018 | Art. 40 + propietario acreditado | Josefina firmó en origen. Gala no firmó |